Optimiser ses revenus fonciers avec le prélèvement à la source
Définition du déficit foncier
La loi Balladur de 1993 a instauré la notion déficit foncier. Ce déficit apparait lorsque les revenus tirés du bien immobilier sont inférieurs aux charges effectivement supportées (travaux de réparation, charges d’entretien, primes d’assurances, frais de gardiennage…).
Dans l’hypothèse d’un déficit foncier, celui-ci est imputé sur le revenu global (salaires) du propriétaire. Le plafond de déduction est de 10 700 €, mais le solde du déficit peut être déduit des revenus fonciers sur les 10 années qui suivent.
2018, une année blanche au niveau de l’impôt
Afin d’éviter une double imposition, l’exécutif a conçu le principe du crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CMIR). Un contribuable ne paiera donc pas d’impôt en 2018 puisqu’un acompte contemporain sera perçu sur ces mêmes revenus fonciers en 2019.
Les revenus fonciers de l’année 2018 n’étant pas taxés, cette année blanche peut inciter à reporter certains travaux non exceptionnels à 2019 ou 2020. C’est pour cette raison qu’a été mis en place un dispositif « anti-optimisation. À ce titre, les travaux qui auront été payés en 2019 ne pourront être déduits qu’à hauteur de la moyenne de ceux financés en 2018 et 2019.
Un contribuable qui aura par exemple réalisé 9 000 € de travaux et 18 000 € en 2019 pourra déduire 13 500 € (9 000 + 18 000/2)
Par contre, un contribuable qui n’aura payé aucune charge pour travaux en 2018 et 20 000 € en 2019 ne pourra déduire que 10 000 € (20 000/2).
La faculté de reporter 10 700 € au titre du déficit foncier est par contre maintenue et reste reportable sur les 10 années à venir. Réaliser d’importants travaux en 2018 peut donc s’avérer une manière efficace d’optimiser ses revenus fonciers en exploitant la neutralisation de l’impôt permise par cette année blanche.
L’imposition des revenus fonciers après 2019
prélèvement sur le montant du loyer versé au propriétaire.
Le bailleur sera donc prélevé par acomptes mensuels ou trimestriels (sur option) directement sur son compte bancaire. Cet acompte est calculé sur la base du résultat foncier de l’année N-2 pour les mois de janvier à août et N-1 à compter de septembre (prise en compte de la déclaration adressée en mai ou juin.
En cas de cession de son patrimoine locatif, le contribuable peut mettre fin au versement des acomptes. Ces derniers restent par contre exigibles en cas de vacance locative, mais le propriétaire pourra alors moduler le montant de ses acomptes.
