Faut-il encore investir dans les passoires thermiques en 2023 ?
L’immobilier en France va être contraint d’évoluer pour être davantage responsable de l’environnement. Cela passe par une réglementation plus stricte concernant les logements les plus énergivores considérés comme passoire thermique. Le Monde Immo se penche sur une question posée par de plus en plus d’investisseurs : est-il encore intéressant d’investir dans ces logements qu’il faudra rénover ?
Qu’est-ce qu’un logement passoire thermique ?
Qu’est-ce qui se cache derrière ce terme de « passoire thermique » ? Cette appellation désigne les logements qui ont la particularité de consommer de trop grandes quantités d’énergie : les logements énergivores. Ces derniers sont souvent caractérisés par la présence d’humidité dans le logement, des infiltrations d’air, une mauvaise isolation, et des difficultés à chauffer donc à garder une facture d’électricité raisonnable. Au fil des ans, la passoire thermique a évolué et depuis la Loi Climat, les logements concernés par ce titre sont de plus en plus nombreux, et ce n’est pas près de s’arrêter. En effet, désormais, les logements « passoires thermiques » sont ceux qui dépassent le seuil fixé par le DPE (explications ci-après).
Que change la Loi Climat pour les passoires thermiques en 2023 ?
Depuis 2021, une nouvelle loi s’applique avec un objectif clair : « Faire face à l’urgence climatique ». Celle-ci a évolué en 2023 pour être plus stricte, et elle a désormais de gros impacts sur l’immobilier. Il est en effet, dès-à-présent, interdit de louer un bien considéré comme passoire thermique. La seule solution pour tout de même profiter des avantages locatifs sera d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. Si cette loi a été créée, c’est suite à une constatation : en 2018, seulement 14% des ménages avaient effectué ces travaux de rénovation dorénavant obligatoires.
Comme vu précédemment, pour qu’un bien soit éligible à la location, il doit être inférieur au seuil maximal fixé par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Depuis la réforme de ce dispositif de calcul, une nouvelle méthode de calcul est entrée en vigueur. Ainsi, le seuil de consommation maximal autorisé est de 450kWh/m². En ne dépassant pas ce seuil, le logement est automatiquement considéré comme « énergétiquement décent ».
Est-ce rentable d’investir dans les passoires thermiques
Avec toutes ces règles et lois concernant les passoires thermiques, doit-on encore les considérer lors d’une recherche d’investissement ? En réalité oui, avec quelques réserves. Tout d’abord, il faut savoir que plus le logement est considéré comme passoire thermique, plus il subit une grosse décote. Mais si le prix est forcément inférieur au neuf, ou même à l’ancien rénover, il faut se méfier et bien prendre en compte les coûts de financement de la rénovation énergétique. Pour que les calculs soient bons, il faut donc que la décote soit supérieure à la somme des travaux à réaliser.
Heureusement, il existe différentes aides de l’État pour encourager à la rénovation de ces biens énergivores :
- MaPrimeRénov’. C’est une prime spécialement dédiée à la rénovation énergétique des logements. De plus, il existe un bonus « sortie de passoire » qui s’ajoute à cette prime. Celui-ci a été mis en place afin de récompenser les rénovations qui ont pour objectif de rendre le logement plus efficient pour le faire sortir de la catégorie « passoire thermique ». Ce bonus peut être compris entre 500€ et 1500€.
- L’Éco Prêt à Taux Zéro. C’est une aide de 15 000€ pour une seule rénovation ou bien de 50 000€ si, et seulement si, ces travaux apporteront un minimum de +35% de gain énergétique.
- Le déficit foncier. C’est également une prime à la rénovation, mais pour les logements considérés comme passoire thermique, elle a été doublée jusqu’à 21 400€. Ce seuil s’applique jusqu’en décembre 2025 minimum.
Cependant, depuis quelques mois, les banques ont renforcé leur politique d’emprunt immobilier. Il est donc devenu très compliqué d’obtenir un crédit pour investir dans les passoires thermiques.
Est-ce donc préférable d’investir dans le neuf ?
Après avoir fait un point sur les passoires thermiques, vous pouvez donc vous demander s’il n’est pas plus simple et préférable d’investir dans le neuf. Les inconvénients du neuf sont rattrapés par des avantages exclusifs. Mais est-ce que c’est suffisant ? En réalité, cela dépendra du projet, du besoin et des fonds.
Dans l’ensemble, l’immobilier neuf est moins risqué à l’investissement que l’ancien et s’accompagne de nombreux avantages fiscaux. Par exemple, les frais de notaire sont fixés entre 2% et 3% du prix du bien. Ils sont fixés entre 7% à 8% dans l’immobilier ancien. L’avantage de l’investissement neuf, est la possibilité de profiter d’une exonération temporaire de la taxe foncière pendant au moins 2 ans sous certaines conditions. En plus de cela, le neuf, tout comme l’ancien, offre un panel de dispositifs fiscaux très intéressant. Nous pouvons par exemple citer Pinel pour profiter d’une réduction d’impôts. Nous vous invitons à lire un article pour tout savoir sur les avantages fiscaux d’une acquisition dans le neuf !
Dans une volonté d’améliorer la performance énergétique des logements français, l’État a mis en place de nouvelles règles qui pénalisent les logements les moins performants pour inciter à les rénover. Alors si pour certains investisseurs, cela représente une opportunité à saisir, car ces biens subissent une décote importante lors de leur mise en vente, pour d’autres, cela représente une prise de risque trop importante. À contrario, peut-être est-il donc préférable d’investir dans des logements « verts » ou dans le neuf.
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