Comment éviter la vacance locative lors d’un investissement immobilier ?
En pleine période d’été, voilà ce que tout propriétaire d’immobilier locatif craint : la vacance locative. Mais qu’est-ce qui se cache derrière ce terme ? Quels sont ses impacts ? Et comment l’éviter ? Le Monde Immo plonge au cœur de ces questionnements pour vous aiguiller.
Qu’est-ce que la vacance locative ?
La vacance locative se réfère à la période pendant laquelle un logement reste inoccupé, commençant au moment où le locataire quitte les lieux et se terminant lorsque le nouveau locataire signe un contrat de location. Ce laps de temps n’est jamais prédéfini et peut varier considérablement selon de nombreux facteurs. La qualité du bien, sa localisation et la période de l’année sont des éléments pouvant influencer la durée de la vacance locative.
En revanche, il est important de noter que la vacance locative diffère de la carence locative. Cette dernière désigne l’absence de locataire au moment de la livraison du bien immobilier neuf, c’est-à-dire, lors de sa mise en location pour la toute première fois.
Comprendre ces nuances est essentiel pour les propriétaires et gestionnaires immobiliers, cela les aidera à mieux anticiper et gérer efficacement les périodes d’inoccupation de leurs biens.
Quels sont les risques de la vacance locative ?
La vacance locative présente plusieurs risques pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Voici quelques-uns des principaux risques associés à la vacance locative :
- Le propriétaire ne reçoit plus de loyers, doit continuer à payer toutes les charges habituelles mais également les mensualités de remboursement de crédit : cela entraîne une perte considérable de rentabilité pour le propriétaire.
- Pour un logement sous dispositif Pinel, il faut se méfier. La vacance locative peut devenir problématique, car pendant la période de mise en location obligatoire, si le bien reste inoccupé, l’investisseur risque de perdre les avantages fiscaux liés au dispositif. La vacance locative met donc à mal ce procédé et c’est pourquoi une limite est fixée : le propriétaire a 1 an pour trouver un nouveau locataire sans quoi la réduction d’impôts est annulée.
- Il existe également une taxe sur les logements vacants situés dans des zones tendues : 17% la première année d’inoccupation, puis 34% pour les suivantes. ( Source : https://www.economie.gouv.fr/cedef/taxe-logements-vacants)
Comment éviter cette vacance locative ?
L’assurance contre la vacance locative
Pour pallier les risques de vacance locative, les propriétaires peuvent souscrire à une assurance dédiée qui offre une protection financière en cas de période d’inoccupation du logement. Cette assurance peut couvrir une part importante des revenus, allant de 80% à 100%, assurant ainsi une certaine stabilité financière en cas de difficulté de location. Cependant, il convient de noter que cette assurance comporte certaines limites comme une franchise de 1 à 3 mois, ce qui signifie que pendant cette période, le propriétaire devra supporter lui-même les charges liées à la vacance locative.
De plus, la durée du remboursement par l’assurance est souvent plafonnée, ce qui peut limiter la couverture dans le temps.
L’avantage du LMNP géré
Le LMNP géré présente des avantages significatifs pour gommer le risque de vacance locative. En déléguant la gestion de leur bien immobilier meublé à un gestionnaire exploitant, les investisseurs bénéficient d’une gestion experte et sécurisée. De plus, les contrats à long terme proposés par l’exploitant garantissent une stabilité de revenus, tandis que la prise en charge de l’entretien des parties communes et la fourniture de services aux occupants rendent l’offre plus attrayante pour les locataires.
Les astuces pour éviter à tout prix cette situation
Tout d’abord, il est primordial de trouver un bien immobilier situé dans un secteur attractif, en fonction de la demande du marché. Par exemple, pour attirer des locataires étudiants, privilégier des studios près d’un quartier universitaire serait une stratégie avisée.
Ensuite, il est crucial de fixer un loyer en cohérence avec le prix du marché et les caractéristiques du bien proposé, afin de susciter l’intérêt des potentiels locataires.
La communication autour de la recherche de locataires joue un rôle déterminant. Pour cela, l’agence immobilière permettra de toucher un large public : diffusion dans plusieurs sites d’annonces en ligne, publications dans les journaux locaux… Les réseaux sociaux peuvent également être un excellent moyen de faire de la publicité et d’atteindre une audience ciblée.
Les annonces elles-mêmes doivent être claires et attractives. Des photos de qualité, une description précise du logement, sa localisation et les équipements disponibles sont autant d’éléments essentiels pour susciter l’intérêt des futurs locataires. En facilitant la compréhension et en présentant le bien de manière attractive, les chances d’attirer rapidement de potentiels locataires augmentent, ce qui contribue à minimiser les périodes de vacance locative.
La vacance locative fait peur aux propriétaires et à raison ! En effet, en tant que propriétaire, l’objectif est évidemment d’obtenir une rentabilité maximale. Et cela est mis en péril à cause de la vacance locative. Si avec cet article nous expliquons comment s’en protéger, il est intéressant aussi de savoir prendre du recul et analyser le marché de l’immobilier locatif en 2023 !
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