7 astuces pour maximiser son rendement locatif
Investir dans l’immobilier est une grande décision et parfois, les retombées ne sont pas à la hauteur des espérances. Alors, il faut savoir jouer d’astuces pour en tirer le profit maximum et dans le cas de l’investissement locatif, améliorer son rendement locatif !
Rendement locatif : définition et explication
Le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative, est l’indicateur d’investissement le plus efficace pour se rendre compte de la rentabilité de son investissement. Cet indicateur calcule le rapport ou le ratio entre la somme investie et les loyers générés par la location chaque année. Ce calcul s’exprime généralement en pourcentage.
Les villes qui sont les plus rentables pour les investissements locatifs d’après cette définition sont donc celles où la demande de logement dépasse l’offre et où les prix d’achat restent raisonnables et compétitifs. Par exemple, parmi les villes qui remplissent ces critères, nous pouvons citer : Marseille, Nantes, Le Havre ou encore Lyon et Montpellier.
Comment se calcule le rendement locatif ?
Mais comment obtenir ce rendement locatif ? Pour cela, il existe un calcul simple, qui s’effectue sur une base annuelle. Le calcul du rendement brut est donc le suivant :
100 * (loyer mensuel * 12) / prix d’achat du bien
Pour calculer le rendement locatif net, il faut faire un nouveau calcul, qui cette fois, prend en compte les charges. C’est donc le même calcul pour lequel on soustrait à la première partie les charges non-récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion, les impôts et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les astuces à connaître pour améliorer son rendement locatif
Astuce 1 – Réduire la vacance locative
Si vous regardez bien la formule de calcul du rendement vous comprenez qu’il y a un élément important : les loyers. Il est donc évident que pour améliorer le rendement locatif de son investissement, il faut réussir à réduire le délai pour lequel le logement n’est pas occupé entre deux locataires, période durant laquelle aucun loyer ne sera perçu. Voilà ce qu’on appelle la vacance locative.
Pour l’éviter, il est nécessaire de fidéliser ses locataires actuels, mais également les prochains. Il est donc nécessaire d’être réactif sur l’annonce de location afin de la rendre visible, attractive et de répondre aux questions des intéressés pour s’assurer de ne passer à côté d’aucune belle opportunité. Mais évidemment, le principal facteur reste le loyer : s’il est trop élevé, il y a plus de chance d’avoir une importante vacance locative. Voilà pourquoi il est important de garder le loyer à un prix abordable.
Astuce 2 – Profiter des avantages de la colocation
La colocation est un autre moyen d’éviter la vacance locative. Mais il y a bien plus d’avantage à cette façon de location. En effet, le risque d’impayés est beaucoup plus faible que pour une location classique. Puis il n’est pas rare que ce soit les colocataires eux-mêmes qui se chargent de trouver le futur locataire au départ de l’un d’entre eux, ce qui facilite la transition. Le principe de la colocation est donc privilégié dans les zones de logements tendues. D’autant plus que cela permet au propriétaire de louer son bien légèrement plus cher, ce qui engendre en moyenne un rendement locatif entre 6% et 12%. Sur des locations classiques, le rendement locatif est estimé à 5.9% en moyenne en France métropolitaine.
Astuce 3 – Revaloriser son loyer
Parfois, lorsque le bien est en location depuis des années, la situation autour de ce dernier (quartier, ville, prix de l’immobilier) peut énormément changer. D’où l’importance de refaire estimer son bien lorsque vous jugez qu’une revalorisation est possible. Pour cela, de nombreux estimateurs en ligne sont disponibles, certains gratuitement !
Astuce 4 – Faire des travaux et rénover son parc immobilier
Afin d’optimiser la revalorisation de son bien, il est parfois nécessaire de réaliser des travaux pour rénover son parc immobilier. Double avantage, effectuer des travaux de rénovation peut permettre de réduire les impôts puisque la majorité de ces travaux sont déduits fiscalement.
De plus, avec un parc rénové, la demande sera plus forte et les loyers pourront alors être augmentés. Alors, si les coûts de rénovation peuvent faire peur dans un premier temps, le retour sur investissement sera bien plus important et la répercussion sera quasiment instantanée.
Astuce 5 – Séparer le parking du bail
Dans le cadre du dispositif Pinel, il existe un plafonnement des loyers mis en place par l’état. Alors pour éviter une potentielle barrière, séparer le parking en créant un bail spécifique pour ce dernier permet de mieux louer et surtout plus cher les deux baux séparés. En faisant cela, il est possible de gagner entre 50 et 150€ par mois, ce qui n’est pas négligeable !
Astuce 6 – Optimiser son crédit immobilier et ses assurances
En challengeant sa banque lors de son financement, il sera possible d’optimiser son taux de crédit. Afin d’obtenir les meilleurs prix possibles, il est conseillé de passer par un expert dont c’est le métier : les courtiers !
Il peut aussi être intéressant de garder de l’argent de côté, quitte à légèrement augmenter le montant emprunté, car cela peut permettre de réaliser de meilleures négociations avec la banque. Avec des taux particulièrement bas en 2023, il est en effet efficace de renégocier son crédit immobilier. De la même manière, il est également possible de faire cela avec les assurances pour obtenir les meilleurs prix.
Astuce 7 – Profiter de la fiscalité LMNP au réel
Évidemment, il est nécessaire de choisir le régime fiscal le plus opportun et qui conviendra le mieux pour maximiser son rendement locatif. Et justement, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se positionne comme la fiscalité idéale pour ce genre d’investissement. Comme premier argument, la location meublée permet d’augmenter le prix des loyers et de réduire les vacances locatives. Ensuite, le régime LMNP permet de défiscaliser et d’amortir.
Toutes ces astuces n’ont qu’un seul objectif : maximiser son rendement locatif. Toutefois, aucune de ces astuces n’est magique et il faudra un certain temps de mise en place pour en tirer un maximum de profits. Pour tout connaître du marché locatif, nous avions étudié les prospectives pour 2023 !
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